Андрей Березин (Евроинвест): Школы и детсады в обмен на право строительства

Как в Петербурге удалось привлечь девелоперов к развитию городской среды

Во втором по значению городе России, Санкт-Петербурге, показала первые позитивные результаты практика привлечения местными властями застройщиков к развитию социальной и транспортной инфраструктуры. Рост измеряется и заключенными соглашениями о сотрудничестве, и уже начатыми объектами. Каков потенциал у новой схемы взаимодействия, выясняют эксперты.

Можно за деньги, можно в подарок

Всего за последние годы было подписано более 320 соглашений, в рамках которых предстоит создать новых объектов городской инфраструктуры более чем на 110 миллиардов рублей. Регулятором процесса выступает петербургская градостроительная комиссия.

Согласно опубликованным ею данным, в рамках подобных соглашений компании строительного рынка уже занимаются возведением 47 объектов, среди которых преобладают школы и детсады. А еще 25 подобных проектов находятся на стадии планирования и государственной экспертизы. Качеством исполнения власти пока довольны полностью, заявляя об отсутствии существенных нарушений сроков или качества работ. 

В целом, подобную практику в городе на Неве начали реализовывать не вчера. Попыткам «обменять» лояльное отношение властей к отдельным строительным компаниям на их участие в развитии городской инфраструктуры уже немало лет. Как и планам по введению этой работы в правовое, формализованное русло. Одной из таких попыток стал, например, фонд социальных обязательств застройщиков.

Но именно новый вариант взаимодействия пока показывает наиболее серьезные результаты. Организован он в последние два года следующим образом: на периодических, проходящих один-два раза в квартал, заседаниях уже упомянутой Градостроительной комиссии проводится определение объектов, строительство которых особенно важно в тех или иных районах города. 

Это касается и социальных учреждений, и дорог, и коммуникаций общественного транспорта. Причем в основном новые объекты включаются в планирование именно для тех территорий, на которых ведется интенсивное жилищное строительство. Здесь же определяются и предположительные «кандидаты» на выполнение работ из числа компаний-застройщиков, работающих в городе. Затем, в случае согласия потенциальных исполнителей, с ними заключаются договоры о строительстве, а иногда – о капремонте и реконструкции отобранных объектов. При этом схема оплаты различается – во многих случаях городская казна берет на себя оплату, выкупая уже построенные здания у девелоперов, но нередко бывает и так, что застройщик дарит городу возведенные объекты. 

Подобные «дарственные» отношения являются частью неписанной системы взаимоотношений между строителями и местными властями, в соответствии с которой возможность строить выгодное для себя жилье девелоперы получают в обмен на выполнение своей доли социальной нагрузки. Эксперты отмечают, что эти правила распространяются не только на строителей классического жилья в виде многоэтажных домов с квартирами, но и компаний, специализирующихся, например, на возведении апартаментов. Власти здесь исходят из того, что будущие жильцы даже формально нежилых зданий апартаментного типа, все равно будут нагружать социальную и транспортную систему города, а значит – владельцы подобного «нежилого» фонда должны вносить свой вклад. 

У некоторых аналитиков такая система взаимодействия между государством и строительным бизнесом вызывает подозрения, в том числе по поводу возможных коррупционных аспектов. Но при этом большая часть участников рынка оценивает происходящее скорее позитивно. Более того, подобные схемы полуофициального государственно-частного партнерства – отнюдь не российское изобретение. Не раз их использовали и в странах Европы, особенно – во Франции, в которой традиционно сильны дирижистские подходы власти к развитию бизнеса, в том числе строительного. И, судя по рынку жилья, а также уровню развития социальной инфраструктуры в районах массовой застройки городов, можно считать, что Франция получила немало позитива от такой практики. 

Вкладываться в социалку — выгодно

Но, будь то Франция или российский Санкт-Петербург, все равно остается вопрос о том, кто платит за общее удовольствие. Несомненно, в значительной степени конечным плательщиком оказывается покупатель жилья. Ведь социальная нагрузка, возлагаемая на девелоперов, напрямую отражается на ценах, по которым компании продают потом свои квартиры.

С другой стороны, покупателям ведь тоже выгодно получить не просто квадратные метры в свое распоряжение, но еще и достаточную инфраструктуру для жизни. По имеющимся в городе нормативам, одно место для ученика в общеобразовательной школе, например, обходится примерно в 2,5 миллиона рублей. Семья, покупая квартиру, оплачивает хотя бы часть расходов на создание места для собственного ребенка в школе, и определенная справедливость в этом есть.

В целом не возражают против такого подхода и сами девелоперы. Изучение рынка строительных компаний в Санкт-Петербурге и прилегающей к нему Ленинградской области показывает, что активное участие в строительстве социальных учреждений идет на пользу и продажам. Именно те компании, которые не скупятся возводить у себя в ЖК или поблизости от них школы, детсады, зеленые зоны, общественные пространства, получают первоочередное внимание со стороны покупателей, в результате чего достигают лучших финансовых результатов.

Примеров эффективности подобной тактики с каждым годом все больше, но особенно ярко она проявилась в прошлом году, на фоне кризиса. Спрос падал и в определенные моменты весьма значительно, но часть девелоперов в петербургской агломерации смогли не только удержать свои объемы продаж, но даже и нарастить их. Во многом – именно за счет внимания к социальной инфраструктуре и общественным пространствам.

Среди них – инвестиционная компания «Евроинвест». Она сумела резко подняться в рейтинге самых успешных по продажам строителей на территории Ленинградской области, заняв в нем третье место, а также укрепить позиции внутри границ Санкт-Петербурга. При этом и по объемам проданного жилья, и по темпам строительства компания обошла не одного конкурента, обладающего куда более мощными финансовыми ресурсами.

Вероятно, главным конкурентным преимуществом «Евроинвеста» стала внедренная не так давно концепция 3ID, согласно которой каждый возводимый жилой комплекс получает полноценную среду для жизни, включающую в себя и объекты образования и здравоохранения, и широкий спектр других общественных пространств. В их числе не только детские и спортивные площадки, но и крытые досуговые центры, коворкинги, комплексы помещений для обучения, и даже SPA-центры на крышах. 

«Социальная инфраструктура — неотъемлемая часть концепции наших проектов. Мы понимаем, как важно родителям знать, что дети могут ходить в детский сад или школу рядом с домом, не пересекая дороги и оставаясь в безопасности на территории наших кварталов. К примеру, ЖК комфорт-класса iD Kudrovo включает два детский сада и школу на 825 учащихся. Одно дошкольное учреждение на 200 мест уже было сдано нами в декабре прошлого года. А в Мурино планируется строительство дух школ на 1300 и 650 мест, а также двух детских садов по 240 мест каждый. В iD Park Pobedy мы строим детский сад на 110 воспитанников и школу на 216 учеников», — подчеркивает председатель правления компании Андрей Березин.

К слову, активно участвует компания и в развитии транспортной инфраструктуры в районах, где ведет жилищное строительство. Так, «Евроинвест» не так давно сдал в эксплуатацию развязку, обеспечившую стабильное транспортное сообщение между крупным пригородным населенным пунктом Мурино, и кольцевой автодорогой, опоясывающей северную столицу. А сейчас ведется проработка проекта дороги, которая продолжит собой Пискаревский проспект к выезду из Санкт-Петербурга, а за границами города пойдет сквозь южную часть Мурино и выйдет к шоссе Санкт-Петербург-Матокса. 

И если «Евроинвест», средняя по размеру строительная компания, способна справиться с проектами подобного уровня, то нет сомнений в том, что более крупным игрокам под силу куда большее. Было бы желание. 

Топ застройщиков Ленинградской области по объемам ввода жилья в 2023 г., портал ЕРЗ.рф
№	Застройщик, регион	Введено, м2	Изменение позиции в рейтинге
1	ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Санкт-Петербург	42831	+12
2	Группа ЦДС, г.Санкт-Петербург	34196	-1
3	СК ПЕТРОСТРОЙ, г.Санкт-Петербург	31658	+6
4	Строительный трест, г.Санкт-Петербург	28270	+1
5	Лидер Групп, г.Санкт-Петербург	25027	-1
6	ИСГ МАВИС, г.Санкт-Петербург	14402	-4
7	ИСК ВИТА, г.Санкт-Петербург	11790	+25
8	СК Спутник, г.Санкт-Петербург	8638	+19
9	Запстрой, Ленинградская область	3438	0
10	Алгоритм Девелопмент, г.Санкт-Петербург	3183	+24